공인중개사 기출 해설 Pdf | 1. 민법 김덕수 교수님의 32회 공인중개사시험 문제풀이방법 ! ( 41번~60번) 20710 좋은 평가 이 답변

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김덕수 교수님께서 알려 주시는
32회 공인중개사시험 문제풀이 방법 보시죠~!
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Date Published: 4/6/2021

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공인중개사 부동산학개론 31회 기출문제 해설 및 정답

문제[31회]1. 부동산개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은? 토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 …

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Date Published: 8/24/2022

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부동산학개론 기출문제 해설-30회 [공인중개사 독학]

책 구매 없이 PDF 다운로드 adipoman@gmail.com. … 부동산학개론 기출문제 해설-30회 [공인중개사 독학]. 잡스9급 2021. 10. 25. 10:29.

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Date Published: 2/22/2021

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공인중개사 기출문제풀이 12회부터 30회 업로드완료

제29회 1차2차동차합격자”청년백수님”합격노하우-주4일 알바하면서 (공.준.열12회부터 29회 기출해설 과목당 7번풀기&인터넷에서구한 요약집공부)이방 …

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Date Published: 2/7/2022

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공인중개사 1차 필기 기출문제 전자문제집 CBT – 최강 자격증 …

포인트 현황 · 방문자 현황 · 전자문제집 CBT 최신 기출문제, 복원중, 해설집, 자주 하는 질문 모음 · 공인중개사 1차 필기 기출문제 2021년 10월 30일(32회) · 공인중개사 1차 …

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Date Published: 1/1/2021

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공인중개사자료, 공인중개사 기출문제 다운로드

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Date Published: 4/20/2021

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20회 공인중개사 기출문제 해설 pdf 지식인 검색 2021 …

20회 공인중개사 기출문제 해설 pdf 지식인 검색 2021공인중개사 기출문제 출시일??? … 저희 같은 경우 1 월경이면 출간이 되지 않을까 하네요.

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Date Published: 10/21/2021

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2022 공인중개사 2차 5개년 기출문제해설 – YES24

문제편과 해설편을 분리하였고, 각 과목별로 기출문제를 배치하였다. 각 보기에 대응하는 상세한 해설뿐만 아니라, 추가학습이 필요한 내용에 대한 보충 …

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Source: www.yes24.com

Date Published: 10/23/2022

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공인중개사 기출문제 및 정답(2005~2019년) – Tudou – 티스토리

공인중개사 시험 기출문제와 정답입니다. 1차 기출문제와 2차 기출문제가 모두 포함되어 있습니다. 1차 시험 과목은 부동산학 개론, 민법 및 민사특별법 중 부동산 …

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Date Published: 12/22/2022

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  • Date Published: 2021. 11. 29.
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공인중개사 부동산학개론 31회 기출문제 해설 및 정답

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문제[31회]1. 부동산개발사업의 분류상 다음 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

토지소유자가 조합을 설립하여 농지를 택지로 개발한 후 보류지(체비지.공공시설 용지)를 제외한 개발토지 전체를 토지소유자에게 배분하는 방식

– 개발 형태에 따른 분류 : (ㄱ)

– 토지취득방식에 따른 분류: (ㄴ)

① ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 수용방식

② ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 환지방식

③ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 혼용방식

④ ㄱ: 재개발방식, ㄴ: 수용방식

⑤ ㄱ: 신개발방식, ㄴ: 환지방식”,

정답⑤,

해설:”토지소유자에게 배분하는 방식은 환지 방식이다. 환지방식은 신개발방식이다.”

,

문제[31회]2. 한국표준산업분류상 부동산 관련 서비스업에 해당하지 않는 것은?

① 부동산 투자 자문업

② 주거용 부동산 관리업

③ 부동산 중개 및 대리업

④ 부동산 개발 및 공급업

⑤ 비주거용 부동산 관리업”,

정답④,

해설:”부동산 관련 서비스업은 관리업, 중개대리, 투자자문, 감정 평가로 구분된다.”

,

문제[31회]3. 토지의 특성에 관련된 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 개별성은 토지시장을 불완전경쟁시장으로 만드는 요인이다.

ㄴ. 부증성은 토지이용을 집약화시키는 요인이다.

ㄷ. 부동성은 부동산활동에서 임장활동 필요성의 근거가 된다.

ㄹ. 영속성은 부동산활동에서 감가상각 필요성의 근거가 된다.

① ㄱ

② ㄴ,ㄹ

③ ㄱ,ㄴ,ㄷ

④ ㄴ,ㄷ,ㄹ

⑤ ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ”,

정답③,

해설:”ㄴ,ㄷ,ㄹ”

,

문제[31회]4. 부동산마케팅에서 4P 마케팅믹스(Marketing Mix)전략의 구성요소를 모두 고른 것은?

ㄱ. Product(제품)

ㄴ. Place(유통경로)

ㄷ. Pride(긍지)

ㄹ. Price(가격)

ㅁ. Public Relations(홍보)

ㅂ. Promotion(판매촉진)

① ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅂ

② ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㅁ

③ ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㅂ

④ ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ

⑤ ㄷ,ㄹ,ㅁ,ㅂ”,

정답③,

해설:”4P: Product(제품), Place(유통경로), Price(가격), Promotion(판매촉진)”

,

문제[31회]5. 다음 부동산정책 중 금융규제에 해당하는 것은?

① 담보인정비율(LTV) 강화

② 양도소득세 강화

③ 토지거래허가제 시행

④ 개발제한구역 해제

⑤ 개발권양도제(TDR) 시행”,

정답 ①,

해설:”대표적인 금융규제 : LTV, DTI”

,

문제[31회]6. 부동산개발사업의 타당성분석과 관련하여 다음의 설명에 해당하는 ( )에 알맞은 용어는?

(ㄱ): 특정 부동산이 가진 경쟁력을 중심으로 해당 부동산이 분양될 수 있는 가능성을 분석하는 것.

(ㄴ): 타당석분석에 활용된 투입요소의 변화가 그 결과치에 어떠한 영향을 주는가를 분석하는 기법

① ㄱ: 경제성분석, ㄴ: 민감도분석

② ㄱ: 경제성분석, ㄴ: SWOT분석

③ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 흡수율분석

④ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: SWOT분석

⑤ ㄱ: 시장성분석, ㄴ: 민감도분석”,

정답⑤,

해설:”분양(매매) → 시장성분석, 투입요소 그 결과치 → 민감도 분석”

,

문제[31회]7. 토지 관련 용어의 설명으로 옳은 것은?

① 획지는 하나의 지번이 부여된 토지의 등록단위를 말한다.

② 후보지는 택지지역·농지지역·임지지역 내에서 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지를 말한다.

③ 나지는 토지 위에 정착물이 없고 공법상 및 사법상의 제한이 없는 토지를 말한다.

④ 부지는 자연 상태 그대로의 토지를 말한다.

⑤ 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토지를 말한다.”,

정답⑤,

해설:”

① 지번이 부여된 토지의 등록단위는 필지이다.

② 세부지역간 용도가 전환되고 있는 토지는 이행지이다.

③ 나지는 사법상 권리가 설정되어 있지 않고, 다만 공법의 제한은 받는다.

④ 자연 상태 그대로의토지는 소지이다.”

,

문제[31회]8. A지역 아파트시장에서 수요함수는 일정한데, 공급함수는 다음 조건과 같이 변화하였다. 이 경우 균형가격(ㄱ)과 공급곡선의 기울기(ㄴ)는 어떻게 변화하였는가?(단, 가격과 수량의 단위는 무시하며, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 공급함수: Qs₁ = 30 + P (이전) -> Qs₂ = 30 + 2P(이후)

ㅇ 수요함수 : Qd = 150 – 2P

ㅇ P는 가격, Qs는 공급량, Qd는 수요량, X축은 수량, Y축은 가격을 나타냄

① ㄱ: 10 감소, ㄴ: ½ 감소

② ㄱ: 10 감소, ㄴ: 1 감소

③ ㄱ: 10 증가, ㄴ: 1 증가

④ ㄱ: 20 감소, ㄴ: ½ 감소

⑤ ㄱ: 20 증가, ㄴ: ½ 증가”,

정답 ①,

해설:”

수요함수 = 공급함수

이전: 150 – 2P = 30 + P → P = 40

이후: 150 – 2P = 30 + 2P → P = 30

ㄱ: 10 감소기울기 Q/P

이전 Qs₁ = 30 + P

이후 Qs₂ = 30 + 2P1 – ½ = ½ 감소”

,

문제[31회]9. 다음 중 유량(flow)의 경제변수는 모두 몇 개인가?

ㅇ 가계 자산 ㅇ 노동자 소득

ㅇ 가계 소비 ㅇ 통화량

ㅇ 자본총량 ㅇ 신규주택 공급량

① 1개

② 2개

③ 3개

④ 4개

⑤ 5개”,

정답③,

해설:”

유량(일정 기간): 노동자소득, 가계소비, 신규주택 공급량

저량(일정 시점): 가계자산, 통화량, 자본총량”

,

문제[31회]10. 오피스텔의 분양수요함수가 Qd = 600 – 3/2P로 주어져 있다. 이 경우 사업시행자가 분양수입을 극대화하기 위한 오피스텔 분양가격은? (단, P는 분양가격이고 단위는 만원/㎡, Qd는 수요랴이고 단위는 ㎡, X축은 수량, Y축은 가격이며, 주어진 조건에 한함)

① 180만원/㎡

② 190만원/㎡

③ 200만원/㎡

④ 210만원/㎡

⑤ 220만원/㎡”,

정답③,

해설:”

수량을 먼저 구함 Q = 600 – 3/2 x P(가격)그리고 수입을 구함.

수입 = 가격(P) x 수량(Q)

❶ Q = 600 – 3/2 x 180 = 330 수입 = 180 x 330 = 59400

❷ Q = 600 – 3/2 x 190 = 315 수입 = 190 x 315 = 59850

❸ Q = 600 – 3/2 x 200 = 300 수입 = 200 x 300 = 60000

❹ Q = 600 – 3/2 x 210 = 285 수입 = 210 x 285 = 59850

❺ Q = 600 – 3/2 x 220 = 270 수입 = 220 x 270 = 59400″

,

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문제[31회]11. 다음은 거미집이론에 관한 내용이다. ( )에 들어가 모형형태는? (단, X축은 수량, Y축은 가격을 나타내며, 다른 조건은 동일함)

ㅇ 수요의 가격탄력성의 절대값이 공급의 가격탄력성의 절댓값보다 크면 ( ㄱ )이다.

ㅇ 수요곡선의 기울기의 절댓값이 공급곡선의 기울기의 절댓값보다 크면 ( ㄴ )이다

.① ㄱ: 수렴형, ㄴ: 수렴형

② ㄱ: 수렴형, ㄴ: 발산형

③ ㄱ: 발산형, ㄴ: 수렴형

④ ㄱ: 발산형, ㄴ: 발산형

⑤ ㄱ: 발산형, ㄴ: 순환형”,

정답②,

해설:”ㄱ: 수렴형, ㄴ: 발산형”

,

문제[31회]12 . 부동산 경기순환과 경기변동에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 부동산 경기변동이란 부동산시장이 일반경기변동처럼 상승과 하강 국면이 반복되는 현상을 말한다.

② 부동산경기는 일반경기와 같이 일정한 주기와 동일한 진폭으로 규칙적이고 안정적으로 반복되며 순환된다.

③ 부동산 경기변동은 일반경기변동에 비해 저점이 깊고 정점이 높은 경향이 있다.

④ 부동산경기는 부동산의 특성에 의해 일반경기보다 주기가 더 길 수 있다.

⑤ 회복시장에서 직전국면 저점의 거래사례가격은 현재 시점에서 새로운 거래가격의 하한이 되는 경향이 있다.”,

정답②,

해설:”부동산 경기는 불규칙적으로 순환된다.”

,

문제[31회]13. 정부의 부동산시장 직접개입 유형에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 토지은행 ㄴ. 공영개발사업

ㄷ. 총부채상환비율(DTI) ㄹ.종합부동산세

ㅁ. 개발부담금 ㅂ. 공공투자사업

① ㄱ,ㄴ,ㄷ

② ㄱ,ㄴ,ㅂ

③ ㄷ,ㄹ,ㅁ

④ ㄷ,ㅁ,ㅂ

⑤ ㄹ,ㅁ,ㅂ”,

정답②,

해설:”

직접: ㄱ. 토지은행, ㄴ.공영개발사업, ㅂ.공공투자사업

간접: ㄷ.총부채상환비율(DTI), ㄹ.종합부동산세, ㅁ.개발부담금”

,

문제[31회]14. 다음 중 리카도(D. Ricardo)의 차액지대론에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 지대 발생의 원인으로 비옥한 토지의 부족과 수확체감의 법칙을 제시하였다.

ㄴ. 조방적 한계의 토지에는 지대가 발생하지 않으므로 무지대(無地代) 토지가 된다.

ㄷ. 토지 소유자는 토지 소유라는 독점적 지위를 이용하여 최열등지에도 지대를 요구한다.

ㄹ. 지대는 잉여이기에 토지생산물의 가격이 높아지면 지대가 높아지고 토지생산물의 가격이 낮아지면 지대도 낮아진다.

① ㄱ, ㄷ

② ㄴ, ㄹ

③ ㄱ,ㄴ,ㄷ

④ ㄱ,ㄴ,ㄹ

⑤ ㄴ,ㄷ,ㄹ”,

정답④,

해설:”ㄷ → (절대지대설, 마르크스)”

,

문제[31회]15. 주택의 여과과정(filtering process)과 주거분리에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택의 하향 여과과정이 원활하게 작동하면 저급주택의 공급량이 감소한다.

② 저급주택이 재개발되어 고속득가구의 주택으로 사용이 전환되는 것을 주택의 상향 여과과정이라 한다.

③ 저소득가구의 침입과 천이 현상으로 인하여 주거입지의 변화가 야기될 수 있다.

④ 주택의 개량비용이 개량 후 주택가치의 상승분보다 크다면 하향 여과과정이 발생하기 쉽다.

⑤ 여과과정에서 주거분리를 주도하는 것은 고소득가구로 정(+)의 외부효과를 추구하고 부(-)의 외부효과를 회피하려는 동기에서 비롯된다.”,

정답 ①,

해설:”하향 여과과정 → 저급주택의 공급량이 증가한다.”

,

문제[31회]16. 부동산시장에 관한 설명으로 틀린 것은? (단, 다른 조건은 동일함)

① 부동산은 대체가 불가능한 재화이기에 부동산시장에서 공매(short selling)가 빈번하게 발생한다.

② 부동산시장이 강성 효율적 시장일 때 초과이윤을 얻는 것은 불가능하다.

③ 부동산시장은 부동산의 유형, 규모, 품질 등에 따라 구별되는 하위시장이 존재한다.

④ 부동산시장이 준강성 효율적 시장일 때 새로운 정보는 공개되는 즉시 시장에 반영된다.

⑤ 부동산시장은 불완전경쟁시장이더라도 할당효율적 시장이 될 수 있다.”,

정답 ①,

해설:”부동산 시장에서 공매는 빈번하게 발생하지 않는다.”

,

문제[31회]17. 다음 입지와 도시공간구조에 관한 설며으로 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 컨버스(P. Converse)는 소비자들의 특정 상점의 구매를 설명할 때 실측거리, 시간거리, 매장규모와 같은 공간요인뿐만 아니라 효용이라는 비공간요인도 고려하였다.

ㄴ. 호이트H. Hoyt)는 저소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심과 부도심 사이의 도로, 고지대의 구릉지, 주요 간선도로의 근접성을 제시하였다.

ㄷ. 넬슨(R. Nelson)은 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.

ㄹ. 알론소(W. Alonso)는 단일도심도시의 토지이용형태를 설명함에 있어 입찰지대의 개념을 적용하였다.

① ㄱ

② ㄱ, ㄴ

③ ㄴ, ㄷ

④ ㄷ, ㄹ

⑤ ㄴ, ㄷ, ㄹ”,

정답④,

해설:”

ㄱ. 허프(D. L. Huff)의 확률적 상권 모형

ㄴ. 고소득층의 주거지가 형성되는 요인으로 도심지역과 주요 간선도의 근접성을 제시하였다.”

,

문제[31회]18. 주택시장에서 시장세분화(market segmentation)에 관한 설명으로 옳은 것은?

① 주택 공급자의 신용도에 따라 소비자들의 공급자 선호를 구분하는 것이다.

② 일정한 기준에 의해 주택 수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것이다.

③ 주택의 수요가 공급보다 많은 매도자 우위의 시장을 의미한다.

④ 공급하고자 하는 주택이 가장 잘 팔릴 수 있는 시장을 의미한다.

⑤ 시장세분화가 이루어지면 시장정보가 증가하여 거래비용이 항상 증가한다.”,

정답②,

해설:”수요자를 보다 동질적인 소집단으로 구분하는 것을 시장세분화라고 한다.”

,

문제[31회]19. 부동산시장에서 수요를 감소시키는 요인을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 시장금리 하락

ㄴ. 인구 감소

ㄷ. 수요자의 실질소득 증가

ㄹ. 부동산 가격상승 기대

ㅁ. 부동산 거래세율 인상

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄴ, ㅁ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ”,

정답③,

해설:”

ㄴ. 인구감소 → 수요감소

ㅁ. 거래세율인상 → 수요감소

ㄱ. 금리하락 → 수요증가

ㄷ. 소득증가 → 수요증가

ㄹ. 가격상승기대 → 수요증가”

,

문제[31회]20. 우리나라의 부동산 조세정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 취득세 감면은 부동산 거래의 활성화에 기여할 수 있다.

② 증여세는 국세로서 취득단계에 부과하는 조세이다.

③ 양도소득세의 중과는 부동산 보유자로 하여금 매각을 뒤로 미루게 하는 동결효과(lock-in effect)를 발생시킬 수 잇다.

④ 종합부동산세는 국세로서 보유단계에 부과하는 조세이다.

⑤ 재산세는 지방세로서 취득단계에 부과하는 조세이다.”,

정답⑤,

해설:”재산세는 지방세로서 보유단계에 부과하는 조세이다.”

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문제[31회]21. 주택정체 관한 설명으로 틀린 것은?

① 금융지원정책은 정부의 주택시장 간접개입방식에 속한다.

② 주택정책은 주거안정을 보장해준다는 측명에서 복지기능도 수행한다.

③ 소득대비 주택가격비율(PIR)과 소득대비 임대료비율(RIP)은 주택시장에서 가구의 지불능력을 측정하는 지표이다.

④ 공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지를 자유롭게 선택할 수 있는 것이 장점이다.

⑤ 주거복지정책상 주거급여제도는 소비자보조방식의 일종이다.”,

정답④,

해설:”공공임대주택 공급정책은 입주자가 주거지 선택의 자유가 제한이 된다.”

,

문제[31회]22. 공공주택 특별법령상 공공임대주택의 용어 정의로 틀린 것은?

① 국민임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 대학생, 사회초년생, 신혼부부 등 젊은 층의 주거안정을 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

② 영구임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정을 지원받아 최저소득 계층의 주거안정을 위하여 50년 이상 또는 영구적인 임대를 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

③ 장기전세주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 전세계약의 방식으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

④ 분양전환공공임대주택은 일정 기간 임대 후 분양전환할 목적으로 공급하는 공공임대주택을 말한다.

⑤ 기존주택전세임대주택은 국가나 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 자금을 지원받아 기존주택을 임차하여 「국민기초생활 보장법」에 따른 수급자 등 저소득층과 청년 및 신혼부부 등에게 전대(轉貸)하는 공공임대주택을 말한다.”,

정답 ①,

해설:”젊은층에게 공급하는 정책은 행복주택이다.”

,

문제[31회]23. 다음 부동산 관련 제도 중 법령상 도입이 빠른 순서대로 나열한 것은 ?

ㄱ. 자산유동화제도

ㄴ. 공인중개사제도

ㄷ. 부동산실명제

ㄹ. 부동산거래신고제

① ㄱ → ㄴ → ㄷ→ ㄹ

② ㄴ →ㄱ → ㄷ → ㄹ

③ ㄴ →ㄷ → ㄱ →ㄹ

④ ㄷ→ ㄴ → ㄹ → ㄱ

⑤ ㄹ→ ㄷ → ㄴ → ㄱ”,

정답③,

해설:”공인중개사제도(1985년) → 부동산실명제(1995년) → 자산유동화제도(1998년) → 부동산거래신고제(2006년)”

,

문제[31회]24. 다음 중 법령을 기준으로 현재 우리나라에서 시행되고 있는 제도를 모두 고른 것은?

ㄱ. 개발행위허가제

ㄴ. 택지소유상한제

ㄷ. 용도지역제

ㄹ. 토지초과이득세제

① ㄱ, ㄷ

② ㄴ, ㄹ

③ ㄱ, ㄴ, ㄷ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ”,

정답 ①,

해설:”개발행위허가제, 용도지역제”

,

문제[31회]25. 다음에서 설명하고 있는 민간투자 사업방식은?

ㅇ 사회기반시설의 준공과 동시에 해당 시설의 소유권이 국가 또는 지방자치단체에 귀속되며, 사업시행자에게 일정기간의 시설관리운영권을 인정하되, 그 시설을 국가 또는 지방자치단체등이 협약에서 정한 기간 동안 임차하여 사용.수익하는 방식

ㅇ 학교시설, 문화시설 등 시설이용자로부터 사용료를 징수하기 어려운 사회기반시설 건설의 사업방식으로 활용

① BOT(build-operate-transfer) 방식

② BTO(build-transfer-operate) 방식

③ BLT(build-lease-transfer) 방식

④ BTL(build-transfer-lease) 방식

⑤ BOO(build-own-operate) 방식”,

정답④,

해설:”준공(Build) → 귀속(Transfer) → 임차(Lease)”

,

문제[31회]26. 자본환원율에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ. 자본의 기회비용을 반영하므로, 자본시장에서 시장금리가 상승하면 함께 상승한다.

ㄴ. 부동산자산이 창출하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 곱한 값이다.

ㄷ. 자산가격 상승에 대한 투자자들의 기대를 반영한다.

ㄹ. 자본환원율이 상승하면 자산가격이 상승한다.

ㅁ. 프로젝트의 위험이 높아지면 자본환원율도 상승한다.

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ, ㅁ

③ ㄴ, ㄷ, ㄹ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ”,

정답②,

해설:”

ㄴ. 부동산자산이 창충하는 순영업소득에 해당 자산의 가격을 나눈 값이다.

자본환원율이 상승하면 자산가격이 하락한다.”

,

문제[31회]27. 향후 2년간 현금흐름을 이용한 다음 사업의 수익성 지수(PI)는? (단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 모든 현금의 유입과 유출은 매년 말에만 발생

ㅇ 현금유입은 1년차 1,000만원, 2년차 1,200만원

ㅇ 현금유출은 현금유입의 80%

ㅇ 1년 후 일시불의 현가계수 0.95

ㅇ 2년 후 일시불의 현가계수 0.90

① 1.15

② 1.20

③ 1.25

④ 1.30

⑤ 1.35″,

정답③,

해설:”

1년차 1,000만원 × 0.95 = 950만원

2년차 1,200만원 × 0.90 = 1,080만원

950만원 + 1,080만원 = 2,030만원

2,030만원 × 0.8 = 1,624만원

2,030 ÷ 1,624 = 1.25″

,

문제[31회]28. 수익형 부동산의 간접투자에서 자기자본수익률을 상승시키는 전략으로 틀린 것은?(단, 세후기준이며, 다른 조건은 동일함)

① 임대관리를 통한 공실률 최소화

② 자본이득(capital gain) 증대를 위한 자산가치 극대화

③ 세금이 감면되는 도관체(conduit)를 활용한 절세효과 도모

④ 효율적 시설관리를 통한 운영경비 절감

⑤ 저당수익률이 총자본수익률보다 클 때, 부채비율을 높이는 자본구조 조정”,

정답⑤,

해설:”부채비율이 상승하면 자기자본수익률이 하락한다.”

,

문제[31회]29. 임차인 A는 작년 1년 동안 분양면적 1,000㎡의 매장을 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하였다. 계약내용에 따르면, 매출액이 순익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 지급하고, 이를 초과하는 매출액에 대해서는 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 기본임대료에 가산하도록 하였다. 전년도 연 임대료로 총 5,500만원을 지급한 경우, 해당 계약내용에 따른 손익분기점 매출액은?(단, 연간 기준이며, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 기본임대료: 분양면적 ㎡당 5만원

ㅇ 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대한 임대료율: 5%

ㅇ 매출액: 분양면적 ㎡당 30만원

① 1억 6,000만원

② 1억 7,000만원

③ 1억 8,000만원

④ 1억 9,000만원

⑤ 2억원”,

정답⑤,

해설:”

분양면적 1,000㎡ 의 기본임대료는 분양멱적 ㎡당 5만원이므로 기본임대료는 5,000만원.

총 임대료가 5,500만원이므로 추가 지급할 임대료는 500만원.

추가 임대료 × 5% = 500만원.

즉, 추가임대료는 1억. 분양면적 ㎡당 매출액 30만원 × 1,000㎡ = 3억.

3억중 1억은 추가임대료이며, 2억이 손익분기점이다.”

,

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문제[31회]31. A는 아파트를 구입하기 위해 은행으로부터 연초에 4억원을 대출받았다. A가 받은 대출의 조건이 다음과 같을 때, 대출금리(ㄱ)와 2회차에 상환할 원금(ㄴ)은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 대출금리: 고정금리

ㅇ 대출기간: 20년

ㅇ 연간 저당상수: 0.09

ㅇ 1회차 원금 상환액: 1,000만원

ㅇ 원리금 상환조건: 원리금균등상환방식, 매년 말 연단위 상환

① ㄱ: 연간 5.5%, ㄴ: 1,455만원

② ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,260만원

③ ㄱ: 연간 6.0%, ㄴ: 1,455만원

④ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,065만원

⑤ ㄱ: 연간 6.5%, ㄴ: 1,260만원”,

정답④,

해설:”

대출 4억 × 저당상수 0.09 = 3600

1회차 원금 상환액 1,000만원이므로 이자는 2600만원.

금리: 2,600만원 ÷ 4억 = 6.5%

2회차 상환할 원금: 1,000만원 + (1,000만원 × 0.065) = 1,065 만원”

,

문제[31회]32. 부동산금융의 자금조달방식 중 지분금융(equity financing)에 해당하는 것을 모두 고른 것은?

ㄱ. 부동산투자회사(REITs)

ㄴ. 자산담보부기업어음(ABCP)

ㄷ. 공모(public offering)에 의한 증자

ㄹ. 프로젝트 금융

ㅁ. 주택상환사채

① ㄱ, ㄴ

② ㄱ, ㄷ

③ ㄷ, ㅁ

④ ㄴ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄹ, ㅁ”,

정답②,

해설:”부동산신디케이트, 조인트벤처, 부동산투자회사(REITs), 공무에 의한 증자, 부동산펀드”

,

문제[31회]33. 한국주택금융공사의 주택담보노후연금(주택연금)에 관한 설명으로 틀린 것은?

① 주택연금은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 연금방식으로 노후생활자금을 대출받는 제도이다.

② 주택연금은 수령기간이 경과할수록 대출잔액이 누적된다.

③ 주택소유자(또는 배우자)가 생존하는 동안 노후샐활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다.

④ 담보주택의 대상으로 업무시설인 오피스텔도 포함되다.

⑤ 한국주택금융공사는 주택연금 담보주택의 가격하락에 대한 위험을 부담할 수 있다.”,

정답④,

해설:”업무시설인 오피스텔은 주택연금에 포함되지 않는다. 하지만 주거용 오피스텔은 포함된다.”

,

문제[31회]34. A는 연소득이 5,000만원이고 시장가치가 3억원인 주택을 소유하고 있다. 현재 A가 이 주택을 담보로 5,000만원을 대출받고 있을 때, 추가로 대출 가능한 최대금액은?(단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 연간 저당상수: 0.1

ㅇ 대출승인기준

– 담보인정비율(LTV): 시장가치기준 50% 이하

– 총부채상환비율(DTI): 40% 이하

※ 두 가지 대출승인기준을 모두 충족하여야 함

① 5,000만원

② 7,500만원

③ 1억원

④ 1억 5,000만원

⑤ 2억원

정답③,

해설:”

시장가치 3억 × 시장가치기준 50% = 1억 5천만원

연소득 5,000만원 × DTI 40% = 2,000만원

2,000만원 ÷ 연간 저당상수 0.1 = 2억

2억과 1억5천 중 1억 5천이 더 작음.

기존에 5,000만원을 대출받고 있고 추가로 대출 가능한 최대 금액은 1억 5천만원 – 5천만원 = 1억”

,

문제[31회]35. 부동산 가격공시에 관한 법령상 시장·군수 또는 구청장이 개별공시지가를 결정·공시하지 아니할 수 있는 토지를 모두 고른 것은?

ㄱ. 표준지로 선정된 토지

ㄴ. 농지보전부담금의 부과대상이 아닌 토지

ㄷ. 개발부담금의 부과대상이 아닌 토지

ㄹ. 도시·군계획시설로서 공원이 지정된 토지

ㅁ. 국세 부과대상이 아닌 토지(국공유지의 경우에는 공공용 토지만 해당한다)

① ㄱ, ㄷ

② ㄴ, ㄹ, ㅁ

③ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ

④ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ

⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅁ”,

정답③,

해설:”ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ”

,

문제[31회]36. 감정평가에 관한 규칙상 용어의 정의로 틀린 것은?

① 인근지역이란 감정평가의 대상이 된 부동산이 속한 지역이로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

② 동일수급권이란 대상부동산과 대체·경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

③ 원가법이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가법을 말한다.

④ 유사지역이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다.

⑤ 가치형성요인이란 대상물건의 시장가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다.”,

정답⑤,

해설:”가치형성요인은 시장가치가 아니라 경제적가치이다.”

,

문제[31회]37. 다음은 감정평가방법에 관한 설명이다. ( )에 들어 갈 내용으로 옳은 것은?

ㅇ공시지가기준법을 적용할 때 비교표준지 공시지가를 기준으로 ( ㄱ ), 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정 과정을 거친다.

ㅇ수익환원법에서는 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 ( ㄴ )을(를) 환원하거나 할인하여 가액을 산정한다.

① ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름

② ㄱ: 시점수정, ㄴ: 투자가치

③ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 복귀가치

④ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 현금흐름

⑤ ㄱ: 사정보정, ㄴ: 투자가치”,

정답 ①,

해설:”ㄱ: 시점수정, ㄴ: 현금흐름”

,

문제[31회]38. 원가법으로 산정한 대상물건의 적산가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 사용승인일의 신축공사비: 6천만원(신축공사비는 적정함)

ㅇ 사용승인일: 2018. 9. 1.

ㅇ 기준시점: 2020. 9. 1.

ㅇ 건축비지수 – 2018. 9. 1. = 100 – 2020. 9. 1. = 110

ㅇ 경제적 내용년수: 40년

ㅇ 감가수정방법: 정액법

ㅇ 내용년수 만료시 잔가율: 10%

① 57,300,000원

② 59,300,000원

③ 62,700,000원

④ 63,030,000원

⑤ 72,600,000원”,

정답④,

해설:”

6천만원 × (110 ÷ 100) = 6,600만원

6600 – 660(잔가율 10%) = 5,940만원

5,940만원 ÷ 40년 = 148.5만원

2018~2019이므로 2년,

148.5만원 × 2년 = 297만원

297 – 6,600 = 6303만원”

,

문제[31회]39. 다음 자료를 활용하여 거래사례비교법으로 산정한 대상토지의 비준가액은? (단, 주어진 조건에 한함)

ㅇ 평가대상토지: X시 Y동 210번지, 대, 110㎡, 일반상업지역

ㅇ 기준시점: 2020. 9. 1.

ㅇ 거래사례 – 소재지: X시 Y동 250번지

– 지목 및 면적: 대, 120㎡

– 용도지역: 일반상업지역

– 거래가격: 2020. 2. 1.

– 거래사례는 정상적인 매매임

ㅇ 지가변동률(2020.2.1. ~ 9.1.): X시 상업지역 5% 상승

ㅇ 지역요인: 대상토지는 거래사례의 인근지역에 위치함

ㅇ 개별요인: 대상토지는 거래사례에 비해 3% 우세함

ㅇ 상승식으로 계산할 것

① 222,600,000원

② 237,930,000원

③ 259,560,000원

④ 283,156,000원

⑤ 285,516,000원”,

정답②,

해설:”거래가격 2억 4000만원 × (대상면적110÷사례면적120) × 변동률 1.05% × 우세함 1.03% = 2억3,793만원”

,

문제[31회]40. 감정평가에 관한 규칙상 대상물건과 주된 감정평가 방법의 연결이 틀린 것은?

① 과수원 – 공시지가기준법

② 광업재단 – 수익환원법

③ 임대료 – 임대사례비교법

④ 자동차 – 거래사례비교법

⑤ 건물 – 원가법”,

정답 ①,

해설:”과수원 – 거래사례비교법”

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2021.05.06 – [기타 ETC/공인중개사] – 공인중개사 부동산학총론 문제 모음

부동산학개론 기출문제 해설-30회 [공인중개사 독학]

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Q 1. 부동산의 개념에 관한 것으로 옳은 것으로만 짝지어진 것은?

ㄱ) 자본 ㄴ) 소비재 ㄷ) 공간

ㄹ) 생산요소 ㅁ) 자연 ㅂ) 자산 ㅅ) 위치

경제적 개념 물리적(기술적개념)

1) ㄱ), ㄴ), ㄷ), ㅂ) ㄹ), ㅁ), ㅅ)

2) ㄱ), ㄴ), ㄹ), ㅂ) ㄷ), ㅁ), ㅅ)

3) ㄱ), ㄹ), ㅁ), ㅅ) ㄴ), ㄷ), ㅂ)

4) ㄴ), ㄹ), ㅁ), ㅂ) ㄱ), ㄷ), ㅅ)

5) ㄷ), ㄹ), ㅂ), ㅅ) ㄱ), ㄴ), ㅁ)

[정답] 2번

물리적개념 : 자연, 환경, 위치, 공간

경제적개념 : 자산, 자본, 생산요소, 소비재, 상품

법률적개념 : 협의의 부동산, 광의의 부동산

Q 2. 토지의 자연적 특성 중 다음 설명과 모두 관련 있는 것은?

– 부동산관리의 의의를 높게 한다.

– 장기투자를 통해 자본이득과 소득이득을 얻을 수 있다.

– 부동산활동에 있어서 장기배려를 하게 한다.

1) 적재성

2) 부동성

3) 영속성

4) 개별성

5) 인접성

[정답] 3번

모두 영속성과 관련된 특징이라 할 수 있다.

Q 3. 부동산정책에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 개발이익환수제에서 개발이익은 개발사업의 시행에 의해 물가상승분을 초과해 개발사업을 시행하는 자에게 귀속되는 사업이윤의 증가분이다.

2) 도시.군관리계획은 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 특별시.광역시 또는 군의 관할 구역에 대하여 기본적인 공간구조와 장기발전방향을 제시하는 종합계획이다.

3) 개발손실보장제는 토지이용계획의 결정 등으로 종래의 용도규제가 완화됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발부담금제도가 있다.

4) 주택마련 또는 리모델링하기 위해 결성하는 주택조합에는 주택법령상 지역주택조합, 직장주택조합, 리모델링주택조합이 있다.

5) 재건축부담금은 정비사업 중 재건축사업 및 재개발사업에서 발생되는 초과이익을 환수하기 위한 제도로 도시 및 주거환경정비럽령에 의해 시행되고 있다.

[정답] 4번

1) 개발이익환수제에서 개발이익이란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적.경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분을 말한다.

2) 도시.군관리계획이 아니라 동시.군기본계획에 대한 설명이다.

3) 개발손실보상제는 용도규제가 강회됨으로 인해 발생한 손실을 보상하는 제도로 대표적인 것 중에 개발권양도제가 있으며, 개발부담금제도는 개발사업의 시행으로 이익을 얻은 사업시행자로부터 개발이익의 일정액을 환수하는 제도이다.

5) 재건축부담금이라 함은 재건축 초과이익 중 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 부과.징수하는 금액을 말한다.

Q 4. 토지의 이용목적과 활동에 따른 토지 관련 용어에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 부지(敷地)는 건부지 중 건물을 제외하고 남은 부분의 토지로, 건축법령에 의한 건폐율 등의 제한으로 인해 필지 내에 비어있는 토지를 말한다.

2) 대지(垈地)는 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령과 부동산등기법령에서 정한 하나의 등록단위로 표시하는 토지를 말한다.

3) 빈지(濱地)는 과거에는 소유권이 인정되는 전.답 등이었으나, 지반이 절토되어 무너져 내린 토지로 바다나 하천으로 변한 토지를 말한다.

4) 포락지(浦落地)는 소유권이 인정되지 않는 바다와 육지 사이의 해변토지를 말한다.

5) 소지(素地)는 대지 등으로 개발되기 이전의 자연 상태로서의 토지를 말한다.

[정답] 5번

1) 공지에 대한 설명이다.

2) 필지에 대한 설명이다.

3) 포락지에 대한 설명이다.

4) 빈지에 대한 설명이다.

Q 5. 부동산 관련 조세에서 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?

구분 보유단계 취득단계 처분단계

국세 ( ㄱ ) 상속세 ( ㄷ )

지방세 ( ㄴ ) 취득세 –

1) ㄱ) : 종합부동산세, ㄴ) : 재산세, ㄷ) : 양도소득세

2) ㄱ) : 종합부동산세, ㄴ) : 양도소득세, ㄷ) : 재산세

3) ㄱ) : 재산세, ㄴ) : 종합부동산세, ㄷ) : 양도소득세

4) ㄱ) : 재산세, ㄴ) : 양도소득세, ㄷ) : 종합부동산세

5) ㄱ) : 양도소득세, ㄴ) : 재산세, ㄷ) : 종합부동산세

[정답] 1번

– 부동산 보유시 : 국세인 종합부동산세와 지방세인 재산세가 있다.

– 부동산 취득시 : 국세인 상속세, 증여세, 인지세가 있으며, 지방세로 취득세가 있다.

– 부동산 처분시 : 국세인 양도소득세가 있다.

Q 6. 주택정책과 관련하여 다음에서 설명하는 도시 및 주거환경정비법령상 정비사업은?

정비기반시설이 열약하고 노후.불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역.공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업

1) 재개발사업

2) 주거환경개선사업

3) 도시환경사업

4) 재건축사업

5) 가로주택정비사업

[정답] 1번

재개발사업에 대한 설명이다.

Q 7. 부동산의 수요와 공급에 대한 설명으로 옳은 것은?(단, 수요곡선은 우하향하고 공급곡선은 우상향하며, 다른 조건은 동일함)

1) 가격이 상승하면 공급량이 감소한다.

2) 수요량은 일정기간에 실제로 구매한 수량이다.

3) 공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 매도한 수량이다.

4) 건설종사자들의 임금상승은 부동산가격을 하락시킨다.

5) 가격 이외의 다른 요인이 수요량을 변화시키면 수요곡선이 좌측 또는 우측으로 이동한다.

[정답] 5번

1) 가격과 공급량은 비례하며, 가격이 상승하면 공급량은 증가한다.

2) 수요량은 일정기간에 실제로 구입한 양이 아니라 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.

3) 공급량은 주어진 가격수준에서 실제로 판매한 양이 아니라 판매하겠다는 의도된 양을 나타내는 사전적 개념이다.

4) 건설종사자들의 임금상승은 공급을 감소시키며, 공급이 감소하면 부동산가격이 상승한다.

Q 8. 아파트에 대한 수요의 가격탄력성은 0.6, 소득탄력성은 0.4 이고, 오피스텔가격에 대한 아파트의 수요량의 교차탄력성은 0.2이다. 아파트가격, 아파트 수요자의 소득, 오피스텔가격이 각각 3%씩 상승할 때, 아파트 전체 수요량의 변화율은?(단, 부동산은 모두 정상재이고 서로 대체재이며, 아파트에 대한 수요의 가격 탄력성은 절댓값으로 나타내며, 다른 조건은 동일함)

1) 1.2% 감소

2) 1.8% 증가

3) 2.4% 감소

4) 3.6% 증가

5) 변화없음

[정답] 5번

가격탄력성 = 수요량의 변화율 / 가격변화율(3%) = 0.6

따라서 아파트 수요량의 변화율은 1.8% 감소

소득탄력성 = 수요량의 변화율 / 소득변화율(3%) = 0.4

따라서 아파트 수요량의 변화율은 1.2% 증가

교차탄력성 = 아파트 수요량의 변화율 / 오피스텔 가격 변화율(3%) = 0.2

따라서 아파트 수요량의 변화율은 0.6% 증가

모두 더하면 -1.8% + 1.2% + 0.6% = 0 으로 전체 수요량의 변화율에는 변화가 없다.

Q 9. 다음의 ( )에 들어갈 내용으로 옳은 것은?(단, P는 가격, Qd는 수요량이며, 다른 조건은 동일함)

어떤 도시의 이동식 임대주택 시장의 수요함수는 Qd = 800 – 2P, 공급함수는 P1 = 200 이다. 공급함수가 P2 = 300 으로 변할 경우 균형거래량의 변화량은 ( ㄱ ) 이고, 공급곡선은 가격에 대하여 ( ㄴ ) 이다.

1) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 완전탄력적

2) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 완전비탄력적

3) ㄱ) : 100 증가, ㄴ) : 단위탄력적

4) ㄱ) : 200 감소, ㄴ) : 완전비탄력적

5) ㄱ) : 200 감소, ㄴ) : 완전탄력적

[정답] 5번

수요함수는 Qd = 800 – 2P, 공급함수는 P1 = 200 일 때

균형거래량 Qd = 800 – ( 2 * 200 ) = 400

수요함수는 Qd = 800 – 2P, 공급함수는 P2 = 300 일 때

균형거래량 Qd = 800 – ( 2 * 300 ) = 200

따라서 균형거래량은 400에서 200으로 감소한다. 또한 공급함수에서 P1 = 200, P2 = 300 이라는 것은 가격이 고정되어 있다는 것을 의미하며 공급곡선의 모양이 수평이되므로 공급의 탄력성은 완전탄력적이다.

Q 10. 공공재에 관한 일반적인 설명으로 틀린 것은?

1) 소비의 비경합적 특성이 있다.

2) 비내구재이기 때문에 정부만 생산비용을 부담한다.

3) 무임승차 문제와 같은 시장실패가 발생한다.

4) 생산을 시장기구에 맡기면 과소생산되는 경향이 있다.

5) 비배제성에 의해 비용을 부담하지 않은 사람도 소비할 수 있다.

[정답] 2번

공공재는 비내구재만 해당되는 것이 아니며 또 정부만 꼭 생산비용을 부담하는 것도 아니다.

Q 11. 부동산에 관한 수요와 공급의 가격탄력성에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 수요의 가격탄력성이 완전탄력적일 때 수요가 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.

2) 오피스텔에 대한 대체재가 감소함에 따라 오피스텔 수요의 가격탄력성이 작아진다.

3) 공급의 가격탄력성이 수요의 가격탄력성보다 작은 경우 공급자가 수요자보다 세금 부담이 더 크다.

4) 임대주택 수요의 가격탄력성이 1인 경우 임대주택의 임대료가 하락하더라도 전체 임대료 수입은 변하지 않는다.

5) 일반적으로 임대주택을 건축하여 공급하는 기간이 짧을수록 공급의 가격탄력성은 커진다.

[정답] 1번

1) 수요의 가격단력성이 완전탄력적일 때, 공급이 증가할 경우 균형가격은 변하지 않는다.

Q 12. 다음에서 설명하는 내용을 <보기>에서 올바르게 고른 것은?

ㄱ) 토지이용이 도시를 중심으로 지대지불능력에 따라 달라진다는 튀넨의 이론을 도시 내부에 적용하였다.

ㄴ) 공간적 중심지 규모의 크기에 따라 상권의 규모가 달라진다는 것을 실증하였다.

ㄷ) 특정 점포가 최대 이익을 얻을 수 있는 매출액을 확보하기 위해서는 어떤 장소에 입지하여야 하는지를 제시하였다.

(가) 버제스의 동심원이론

(나) 레일리의 소매인력법칙

(다) 크리스탈러의 중심지이론

(라) 넬슨의 소매입지이론

1) ㄱ) : (가), ㄴ) : (나), ㄷ) : (다)

2) ㄱ) : (가), ㄴ) : (나), ㄷ) : (라)

3) ㄱ) : (가), ㄴ) : (다), ㄷ) : (라)

4) ㄱ) : (나), ㄴ) : (다), ㄷ) : (가)

5) ㄱ) : (나), ㄴ) : (다), ㄷ) : (라)

[정답] 3번

ㄱ) : (가) 버제스의 동심원이론에 대한 설명이다.

ㄴ) : (다) 크리스탈러의 중심지이론에 대한 설명이다.

ㄷ) : (라) 넬슨의 소매입지이론에 대한 설명이다.

Q 13. 허프의 모형에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 중력모형을 활용하여 상권의 규모 또는 매장의 매출액을 추정할 수 있다.

2) 모형의 공간(거리)마찰계수는 시장의 교통조건과 소핑물건의 특성에 따라 달라지는 값이다.

3) 모형을 적용하기 전에 공간(거리)마찰계수가 먼저 정해져야 한다.

4) 교통조건이 나쁠 경우, 공간(거리)마찰계수가 커지게 된다.

5) 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 크다.

[정답] 5번

5) 전문품점의 경우는 일상용품점보다 공간(거리)마찰계수가 작다.

Q 14. 다음 이론에 관한 설명 중 옳은 것을 모두 고른 것은?

ㄱ) 호이트에 의하면 도시는 전체적으로 원을 반영한 부채꼴 모양의 형상으로 그 핵심의 도심도 하나이나 교통의 선이 도심에서 방사되는 것을 전제로 하였다.

ㄴ) 뢰시는 수요측면의 입장에서 기업은 시장확대 가능성이 가장 높은 지점에 위치해야 한다고 보았다.

ㄷ) 튀넨은 완전히 단절된 고립국을 가정하여 이곳의 작물재배활동은 생산비와 수송비를 반영하여 공간적으로 분화된다고 보았다.

1) ㄱ)

2) ㄷ)

3) ㄱ), ㄷ)

4) ㄴ), ㄷ)

5) ㄱ), ㄴ), ㄷ)

[정답] 5번

모두 옳은 지문이다.

Q 15. 주택여과과정과 주거분리에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 주택여과과정은 주택의 질적 변화와 가구의 이동과의 관계를 설명해 준다.

2) 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

3) 공가(空家)의 발생은 주거지 이동과는 관계가 없다.

4) 주거분리는 소득과 무관하게 주거지역이 지리적으로 나뉘는 현상이다.

5) 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.

[정답] 1번

2) 상위계층에서 사용되는 기존주택이 하위계층에서 사용되는 것을 하향여과라 한다.

3) 공가의 발생은 주거지 이동과 관계가 있다.

4) 주거분리란 고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 서로 분리되는 현샹으로 소득과 무관하지 않다.

5) 저급주택이 수선되거나 재개발되어 상위계층에서 사용되는 것을 상향여과라 한다.

Q 16. 저당담보부증권(MBS) 도입에 따른 부동산시장의 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 주택금융이 확대됨에 따라 대출기관의 자금이 풍부해져 궁극적으로 주택자금대출이 확대될 수 있다.

2) 주택금융의 대출이자율 하락과 다양한 상품설계에 따라 주택 구입 시 융자받을 수 있는 금액이 증가될 수 있다.

3) 주택금융의 활성화로 주택건설이 촉진되어 주거안정에 기여할 수 있다.

4) 주택금융의 확대로 자가소유가구 비중이 감소한다.

5) 대출기관의 유동성이 증대되어 소비자의 담보대출 접근성이 개선될 수 있다.

[정답] 4번

4) 저당담보부증권의 도입으로 주택금융이 확대되어 자가소유가구 비중이 증가한다.

Q 17. 각 지역과 산업별 고용자수가 다음과 같을 때, A지역 X산업과 B지역 Y산업의 입지계수(LQ)를 올바르게 계산한 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 결과값은 소수점 셋째자리에서 반올림함)

구분 A지역 B지역 전지역 고용자수

X산업 고용자수 100 140 240

X산업 입지계수 ( ㄱ ) 1.17

Y산업 고용자수 100 60 160

Y산업 입지계수 1.25 ( ㄴ )

고용자수 합계 200 200 400

1) ㄱ) : 0.75, ㄴ) : 0.83

2) ㄱ) : 0.75, ㄴ) : 1.33

3) ㄱ) : 0.83, ㄴ) : 0.75

4) ㄱ) : 0.83, ㄴ) : 1.20

5) ㄱ) : 0.83, ㄴ) : 1.33

[정답] 3번

입지계수(LQ) = (특정지역 특정산업고용자수 / 특정지역 전체산업고용자수) / (전지역 특정산업고용자수 / 전지역 전체산업고용자수)

ㄱ) 입지계수 = (100 / 200) / (240 / 400) = 0.83

ㄴ) 입지계수 = ( 60 / 200 ) / (160 / 400) = 0.75

Q 18. 정부가 시행중인 부동산정책에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 개발제한구역을 지정할 수 있다.

2) 도시계획구역 안의 택지에 한하여 가구별 소유상한을 초과하는 해당 택지에 대하여는 초과소유부담금을 부과한다.

3) 정부는 한국토지주택공사를 통하여 토지비축업무를 수행할 수 있다.

4) 토지를 경제적.효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 용도지역제를 실시하고 있다.

5) 국토교통부장관은 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

[정답] 2번

2) 택지소유상한제에 대한 설명이며, 우리나라는 현재 폐지된 정책이다.

Q 19. 부동산 개발사업에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분한다.

2) 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 상품을 토지신탁이라 한다.

3) 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있다.

4) 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당한다.

5) 도시개발법령상 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 한다.

[정답] 2번

2) 토지신탁개발에 대한 설명이 아니라 담보신탁에 대한 설명이다.

Q 20. 분양가규제에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 주택법령상 분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비와 건축비로 구성된다.

2) 주택법령상 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위에 대하여 전매를 제한할 수 있다.

3) 분양가상한제의 목적은 주택가격을 안정시키고 무주택자의 신규주택 구입부담을 경감시키기 위해서이다.

4) 주택법령상 국민주택건설사업이 추진하는 공공사업에 의하여 개발.조성되는 공동주택이 건설되는 용지에는 주택의 분양가격을 제한할 수 없다.

5) 분양가규제는 신규분양주택의 분양가격을 정부가 통제하는 것이다.

[정답] 4번

4) 주택법령상 국민주택건설사업이 추진하는 공공사업에 의하여 개발.조성되는 공동주택이 건설되는 용지에 주택의 분양가격을 제한할 수 있다.

Q 21. 부동산 관리에 관하여 다음 설명과 모두 관련이 있는 것은?

– 포트폴리오 관리 및 분석

– 부동산 투자의 위험 관리

– 재투자.재개발 과정분석

– 임대마케팅 시장분석

1) 재산관리(property managemen)

2) 시설관리(facility management)

3) 자산관리(asset management)

4) 건설사업관리(construction management)

5) 임대차관리(leasing management)

[정답] 3번

모두 자산관리와 관련이 있는 활동이다.

Q 22. 주택공급제도에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 후분양제도는 초기 주택건설자금의 대부분을 주택구매자로부터 조달하므로 건설자금에 대한 이자의 일부를 주택구매자가 부담하게 된다.

2) 선분양제도는 준공 전 분양대금의 유입으로 사업자의 초기자금부담을 완화할 수 있다.

3) 후분양제도는 주택을 일정 절차에 따라 건설한 후에 분양하는 방식이다.

4) 선분양제도는 분양권 전매를 통하여 가수요를 창출하여 부동산시장의 불안을 야기할 수 있다.

5) 소비자측면에서 후분양제도는 선분양제도보다 공급자의 부실시공 및 품질저하에 대처할 수 있다.

[정답] 1번

1) 분양가에 대한 이자비용을 소비자가 부담하는 것은 선분양제도이며, 후분양제도는 건설자금을 건설업자가 직접 조달하는 방식이다.

Q 23. 화폐의 시간가치에 관한 설명으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

ㄱ) 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 감채기금계수를 사용한다.

ㄴ) 연금의 현재가치계수와 저당상수는 역수관계이다.

ㄷ) 연금의 미래가치란 매 기간마다 일정 금액을 불입해 나갈 때, 미래의 일정시점에서의 원금과 이자의 총액을 말한다.

ㄹ) 일시 불의 현재가치계수는 할인율이 상승할수록 작아진다.

1) ㄱ)

2) ㄴ), ㄷ)

3) ㄱ), ㄴ), ㄹ)

4) ㄴ), ㄷ), ㄹ)

5) ㄱ), ㄴ), ㄷ), ㄹ)

[정답] 4번

ㄱ) 은행으로부터 주택구입자금을 대출한 가구가 매월 상환할 금액을 산정하는 경우 저당상수를 사용한다.

ㄴ), ㄷ), ㄹ) 은 옳은 지문이다.

Q 24. 부동산신탁에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 부동산신탁에 있어서 당사자는 부동산 소유자인 위탁자와 부동산 신탁사인 수탁자 및 신탁재산의 수익권을 배당 받는 수익자로 구성되어 있다.

2) 부동산의 소유권관리, 건물수선 및 유지, 임대차관리 등 제반 부동산 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것을 관리신탁이라 한다.

3) 처분신탁은 처분방법이나 절차가 까다로운 부동산에 대한 처분업무 및 처분완료시까지의 관리업무를 신탁회사가 수행하는 것이다.

4) 관리신탁에 의하는 경우 법률상 부동산 소유권의 이전 없이 신탁회사가 부동산의 관리업무를 수행하게 된다.

5) 분양신탁관리는 상가 등 건축물 분양의 투명성과 안정성을 확보하기 위하여 신탁회사에게 사업부지의 신탁과 분양에 따른 자금관리업무를 부담시키는 것이다.

[정답] 4번

관리신탁의 경우에도 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전한다.

부동산 관리신탁이란 신탁재산으로 인수한 부동산을 보존 또는 개량하고, 임대 등의 부동산사업을 시행하여 그 수익을 수익자에게 교부하거나, 수탁재산의 소유권을 관리하는 신탁을 말한다.

Q 25. 부동산투자의 현금흐름 추정에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 순영업소득은 유효총소득에서 영업경비를 차감한 소득을 말한다.

2) 영업경비는 부동산 운영과 직접 관련 있는 경비로, 광고비, 전기세, 수선비가 이에 해당된다.

3) 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 가산한 소득이다.

4) 세전지분복귀액은 자산의 순매각금액에서 미상환 저당잔액을 차감하여 지분투자자의 몫으로 되돌아오는 금액을 말한다.

5) 부동산투자에 대한 대가는 보유 시 대상부동산의 운영으로부터 나오는 소득이득과 처분 시의 자본이득의 형태로 나타난다.

[정답] 3번

3) 세전현금흐름은 지분투자자에게 귀속되는 세전소득을 말하는 것으로, 순영업소득에 부채서비스액(원리금상환액)을 차감한 소득이다.

Q 26. 상가 경제상황별 예측된 확률이 다음과 같을 때, 상가의 기대수익률이 8%라고 한다. 정상적 경제상황의 경우 ( )에 들어갈 예상수익률은?(단, 주어진 조건에 한함)

상가의 경제상황

상황별 확률 경제상황별 예상수익률(%) 상가의 기대수익률(%)

비관적 20% 4% 8%

정상적 40% ( )

낙관적 40% 10%

1) 4

2) 6

3) 8

4) 10

5) 12

[정답] 3번

기대수익률 = (20% * 4%) + (40% * X) + (40% * 10%) = 8%

= 0.008 + 0.4X + 0.04 = 0.08

0.4X = 0.08 – 0.04 – 0.008 = 0.032

X = 0.032 / 0.4 = 0.08 = 8%

Q 27. 포트폴리오이론에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.

2) 포트폴리오전략에서 구성자산 간에 수익률이 반대 방향으로 움직일 경우 위험감소의 효과가 크다.

3) 효율적 프런티어(효율적 전선)이란 평균-분산 지배원리에 의해 모든 위험수준에서 최대의 기대수익률을 얻을 수 있는 포트폴리오의 집합을 말한다.

4) 효율적 프런티어(효율적 전선)의 우상향에 대한 의미는 투자자가 높은 수익률을 얻기 위해 많은 위험을 감수하는 것이다.

5) 포트폴리오이론은 투자 시 여러 종목에 분산투자함으로써 위험을 분산시켜 안정된 수익을 얻으려는 자산투자이론이다.

[정답] 1번

1) 분산투자효과는 포트폴리오를 구성하는 투자자산 종목의 수를 늘릴수록 비체계적 위험이 감소되어 포트폴리오 전체의 위험이 감소되는 것이다.(체계적 위험은 피할 수 없음)

Q 28. 부동산투자의 할인현금흐름기법(DCF)과 관련된 설명으로 틀린 것은?

1) 내부수익률(IRR)은 투자로부터 발생하는 현재와 미래 현금흐름의 순현재가치를 1로 만드는 할인율을 말한다.

2) 순현재가치(NPV)는 투자자의 요구수익률로 할인한 현금유입의 현가에서 현금유출의 현가를 뺀 값이다.

3) 할인현금흐름기법이란 부동산투자로부터 발생하는 현금흐름을 일정한 할인율로 할인하는 투자의사결정 기법이다.

4) 수익성지수(PI)는 투자로 인해 발생하는 현금유입의 현가를 현금유출의 현가로 나눈 비율이다.

5) 민감도분석은 모형의 투입요소가 변화함에 따라, 그 결과치인 순현재가치와 내부수익률이 어떻게 변화하는지를 분석하는 것이다.

[정답] 1번

1) 내부수익률(IRR)은 순현재가치를 ‘0’으로 만드는 할인율을 말한다.

Q 29. 비율분석법을 이용하여 산출한 것으로 틀린 것은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

– 주택담보대출액 : 1억원

– 주택담보대출의 연간 원리금상환액 : 500만원

– 부동산가치 : 2억원

– 차입자의 연소득 : 1,250원

– 가능총소득 : 2,000만원

– 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 25%

– 영업경비 : 가능총소득의 50%

1) 담보인정비율(LTV) = 0.5

2) 부채감당률(DCR) = 1.0

3) 총부채상환비율(DTI) = 0.4

4) 채무불이행률(DR) = 1.0

5) 영업경비비율(OER, 유효총소득 기준) = 0.8

[정답] 5번

5) 영업경비비율(OER) = 영업경비 / 유효조소득 = 1,000 / 1,500 = 0.66

가능조소득(2,000) – 공실손실상당액 및 대손충당금(2,000*25%=500) = 유효조소득(1,500) – 영업경비(2,000*50%=1000) = 순영업소득(500)

1) 담보인정비율(LTV) = 주택담보대출액 / 부동산의 가치 = 1억 / 2억 = 0.5

2) 부채감당률(DCR) = 순영업소득 / 부채서비스액(원리금상환액) = 500 / 500 = 1

3) 총부채상환비율(DTI) = 연간 원리금상환액 / 차입자의 연소득 = 500 / 1,250 = 0.4

4) 채무불이행률(DR) = (영업경비 + 부채서비스액) / 유효조소득 = (500 + 1,000) / 1,500 = 1

Q 30. 자산유동화에 관한 법령상 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 유동화에 관한 설명으로 옳은 것은?

1) 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 자산유동화에 관한 법령에 의해서만 가능하다.

2) 유동화자산의 양도방식은 매매 또는 교환에 의한다.

3) 유동화전문회사는 상법상 주식회사로 한다.

4) 자산담보부 기업어음(ABCP)은 금융위원회에 등록한 유동화계획의 기재내용대로 유사자산을 반복적으로 유동화한다.

5) 자산보유자(양도인)는 유동화자산에 대한 양수인의 반환청구권을 보장해야 한다.

[정답] 2번

2) 자산유동화에 관한 법률 제13조 1호

1) 프로젝트 파이낸싱의 유동화는 PF ABS(자산유동화증권)나 PF ABCP(자산담보부기업어음) 형태로 발행될 수 있다.

3) 유동화전문회사는 유한회사로 한다.

4) 자산담보증권(ABS)에 대한 설명이다. 자산을 유동화하고자 하는 기업은 자산유동화계획을 금융위원회에 등록해야 한다. 유동화전문회사 등이 등록할 수 있는 자산유동화계획은 1개에 한한다.

5) 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니한다.

Q 31. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투자회사(REITs)에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 주주 1인당 주식소유의 한도가 제한된다.

2) 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 한다.

3) 자산의 투자.운용을 자산관리회사에 위탁하여야 한다.

4) 주요 주주의 대리인은 미공개 자산운용정보를 이용하여 부동산을 매매하거나 타인에게 이용하게 할 수 없다.

5) 설립 자본금은 3억원 이상으로 한다.

[정답] 2번

2) 위탁관리 부동산투자회사는 명목회사 형태로 상근 임직원이 없으며, 주주를 보호하기 위해서 직원이 준수해야 할 내부통제기준을 제정하여야 하는 것은 실체상의 회사인 자기관리 부동산투자회사이다.

Q 32. 임대인 A와 임차인 B는 임대차계약을 체결하려고 한다. 향후 3년간 순영업소득의 현재가치 합계는?(단, 주어진 조건에 한하며, 모든 현금유출입은 매 기간말에 발생함)

– 연간 임대료는 1년차 5,000만원에서 매년 200만원씩 증가

– 연간 영업경비는 1년차 2,000만원에서 매년 100만원씩 증가

– 1년 후 일시 불의 현가계수 0.95

– 2년 후 일시 불의 현가계수 0.90

– 3년 후 일시 불의 현가계수 0.85

1) 8,100만원

2) 8,360만원

3) 8,620만원

4) 9,000만원

5) 9,300만원

[정답] 2번

1년차 현재가치 : 가능조소득(5,000) – 영업경비(2,000) = 순영업소득(3,000) * 현가계수(0.95) = 2,850

2년차 현재가치 : 가능조소득(5,200) – 영업경비(2,100) = 순영업소득(3,100) * 현가계수(0.9) = 2,790

3년차 현재가치 : 가능조소득(5,400) – 영업경비(2,200) = 순영업소득(3,200) * 현가계수(0.85) = 2,720

3년간 순영업소득의 현재가치 합계 = 2,850만원 + 2,790만원 + 2,720만원 = 8,360만원

Q 33. A회사는 분양면적 500m² 의 매장을 손익분기점 매출액 이하이면 기본임대료만 부담하고, 손익분기점 매출액을 초과하는 매출액에 대하여 일정 임대료율을 적용한 추가임대료를 가산하는 비율임대차(percentage lease)방식으로 임차하고자 한다. 향후 1년 동안 A회사가 지급할 것으로 예상되는 연임대료는?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

– 예상매출액 : 분양면적 m² 당 20만원

– 기본임대료 : 분양면적 m² 당 6만원

– 손익분기점 매출액 : 5,000만원

– 손익분기점 매출액 초과 매출액에 대한 임대료율 : 10%

1) 3,200만원

2) 3,300만원

3) 3,400만원

4) 3,500만원

5) 3,600만원

[정답] 4번

– 예상매출액 = 500m² * 20만원 = 1억원

그러므로 5,000만원까지는 기본임대료를 내고 초과매출액 5,000만원에 대해 추가임대료를 비율로 지급해야 한다.

– 기본임대료 = 500m² * 6만원 = 3,000만원

– 초과매출액에 대한 임대료 = 5,000만원 * 10% = 500만원

따라서 1년 동안 지급할 연임대료는 3,500만원이다.

Q 34. 부동산 금융 및 투자에 관한 설명으로 틀린 것은?(단, 다른 조건은 동일함)

1) 프로젝트의 채무불이행위험이 높아질수록 대출기관이 요구하는 금리가 높아진다.

2) 자본환원율은 자본의 기회비용과 프로젝트의 투자위험을 반영한다.

3) 분양형 개발사업의 핵심 상환재원은 준공 이후 발생하는 임대료.관리비 등의 영업현금흐름이다.

4) 프로젝트는 자본시장 내 다른 투자수단들과 경쟁하므로 동일 위험수준의 투자수익률에 수렴하는 경향이 있다.

5) 자본환원율이 상승하면 부동산자산의 가격이 하락 압력을 받으므로 신규개발사업 추진이 어려워진다.

[정답] 3번

3) 임대형 개발사업에 대한 설명이다.

Q 35. 감정평가에 관한 규칙에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1) 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다.

2) 감정평가업자는 법령에 다른 규정이 있는 경우에는 기준시점의 가치형성요인 등을 실제와 다르게 가정하거나 특수한 경우로 한정하는 조건(감정평가조건)을 붙여 감정할 수 있다.

3) 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 일괄하여 감정평가 할 수 있다.

4) 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가할 수 있다.

5) 기준시점은 대상물건의 가격조사를 개시한 날짜로 한다. 다만, 기준시점을 미리 정하였을 때에는 그 날짜에 가격조사가 가능한 경우에만 기준시점으로 할 수 있다.

[정답] 5번

5) 기준시점은 대상물건의 가격조사를 완료한 날짜로 한다.

Q 36. 다음 자료를 활용하여 직접환원법으로 평가한 대상 부동산의 수익가액은?(단, 주어진 조건에 한하며, 연간 기준임)

– 가능총소득 : 8,000만원

– 공실손실상당액 및 대손충당금 : 가능총소득의 10%

– 수선유지비 : 400만원

– 화재보험료 : 100만원

– 재산세 : 200만원

– 영업소득세 : 300만원

– 부채서비스액 : 500만원

– 환원율 : 10%

1) 5억 7천만원

2) 6억원

3) 6억 5천만원

4) 6억 7천만원

5) 6억 8천만원

[정답] 3번

– 가능총소득(8,000) – 공실손실상당액 및 대손충당금(800) = 유효조소득(7,200) – 영업경비(수선유지비(400)+화재보험료(100)+재산세(200)=700) = 순영업소득(6,500)

– 수익가격 = 순영업소득 / 환원이율 = 6,500만원 / 0.1 = 6억 5천만원

Q 37. 감정평가 3방식 및 시산가액 조정에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 감정평가 3방식은 수익성, 비용성, 시장성에 기초하고 있다.

2) 시산가액은 감정평가 3방식에 의하여 도출된 각각의 가액이다.

3) 시산가액 조정은 각 시산가액을 상호 관련시켜 재검토함으로써 시산가액 상호간의 격차를 합리적으로 조정하는 작업이다.

4) 시산가액 조정은 각 시산가액을 산술평균하는 방법만 인정된다.

5) 감정평가에 관한 규칙에서는 시산가액 조정에 대하여 규정하고 있다.

[정답] 4번

4) 시산가액의 조정은 3방식에 의해 구해진 시산가액을 단순히 산술평균하는 것이 아니라 대상 물건의 특성, 용도, 성격이나 평가목적, 평가조건 등을 검토하여 그 중요도에 따라 가중치를 설정하고 이를 근거로 가중평균하여 시산가액을 조정한다.

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Q 38. 부동산 가격공시에 관한 법률에 규정된 내용으로 틀린 것은?

1) 표준지공시지가에 이의가 있는 자는 그 공시일부터 30일 이내에 서면으로 국토교통부장관에게 이의를 신청할 수 있다.

2) 표준지공시지가는 국가.지방자치단체 등이 그 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 기준이 된다.

3) 표준지로 선정된 토지에 대하여 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.

4) 시장.군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할.합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령으로 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정.공시하여야 한다.

5) 개별공시지가에 이의가 있는 자는 그 결정.공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장.군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

[정답] 3번

3) 표준지로 선정된 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정.공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

Q 39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/m²)은?(단, 주어진 조건에 한함)

– 소재지 등 : A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용

– 기준시점 : 2019.10.26

– 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019,01.01 기준)

기호 소재지 용도지역 이용상황 공시지가(원/m²)

1 C동 90 일반공업지역 상업용 1,000,000

2 C동 110 일반상업지역 상업용 2,000,000

– 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01~2019.10.26)

공업지역 : 4% 상승, 상업지역 : 5% 상승

– 지역요인 : 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함

– 개별요인 : 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)

– 그 밖에 요인으로 보정할 사항 없음

1) 1,144,000

2) 1,155,000

3) 2,100,000

4) 2,288,000

5) 2,310,000

[정답] 5번

– 표준지공시지가는 일반상업지역의 상업용 부동산 기호2를 선택하여 비교하여야 한다.

– 지가변동률을 이용한 시점수정 = 2,000,000원 * (1 + 0.05) = 2,100,000원

– 개별요인비교 = 2,100,000원 * (대상부동산 / 사례부동산 = 110 / 100) = 2,310,000원

Q 40. 감정평가 과정상 지역분석과 개별분석에 관한 설명으로 틀린 것은?

1) 해당 지역 내 부동산의 표준적 이용과 가격수준 파악을 위해 지역분석이 필요하다.

2) 지역분석은 대상부동산에 대한 미시적.국지적 분석인 데 비하여, 개별분석은 대상지역에 대한 거시적.광역적 분석이다.

3) 인근지역이란 대상부동산이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다.

4) 동일수급권이란 대상부동산과 대체.경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다.

5) 대상부동산의 최유효이용을 판정하기 위해 개별분석이 필요하다.

[정답] 2번

2) 지역분석과 개별분석을 반대로 설명하고 있다.

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공인중개사 시험 기출문제와 정답입니다. 1차 기출문제와 2차 기출문제가 모두 포함되어 있습니다.

1차 시험 과목은 부동산학 개론, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정입니다.

2차 시험과목은 공인중개사의 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법령 및 중개실무, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정, 부동산공시에 관한 법령 및 부동산 관련 세법입니다.

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가장 중요한 것이 기출문제이니 시험범위 확인과 중요시 하는 논점을 찾아서 공부해보시기 바랍니다.

[시험공부정보] – 2020 공인중개사 시험 일정 (새로나온 일정) / 시험시간/ 시험과목

[법학시험] – 공인중개사 민법 요약정리(계약법 hwp)

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